Ristrutturazioni

Ristrutturazioni Edilizie

In generale, se attingiamo il significato di ristrutturazione edilizia/architettonica definita daIl’enciclopedia Treccani, fonte autorevole e indubbiamente affidabile, leggiamo quanto segue:

il complesso delle operazioni necessarie alla trasformazione, parziale o totale, di un organismo edilizio, comprendenti il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi, l’eliminazione, la modifica o l’inserimento di nuovi elementi e impianti; r. urbanistica, la modificazione del tessuto urbano esistente, attuata mediante una diversa sistemazione dei lotti, degli isolati e conseguentemente anche della rete stradale

Il termine ristrutturazione spesso, però, viene usato impropriamente. Effettuare un generico lavoro in casa non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente che stiamo eseguendo lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. In questo capitolo faremo un po’ di chiarezza, distinguendo tra i lavori di ristrutturazione vera e propria, lavori di manutenzione ordinaria, lavori di manutenzione straordinaria.

Cosa recita la legilsaizione in materia di interventi edilizi?

L'art. 3 del Testo Unico DPR 380/01 distingue gli interventi edilizi in cinque categorie:

  1. Manutenzione ordinaria
  2. Manutenzione straordinaria
  3. Ristrutturazione edilizia
  4. Interventi di nuova costruzione
  5. Restauro e risanamento conservativo

Relativamente alle prime tre categorie, quelle che interessano noi in questa sede, riportiamo per brevità una breve descrizione consigliando, comunque, una più approfondita e dettagliata lettura del Testo Unico.

Interventi di manutenzione ordinaria

Riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Citiamo ad esempio le opere utili a rifare il tetto utilizzando gli stessi materiali o il pavimento, rinnovare il bagno, ritinteggiare la facciata, installare un'antenna tv, sostituire una finestra, installare un impianto di riscaldamento autonomo. In questa categoria rientrano anche gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche senza realizzazione di ascensori esterni, che in tal caso modificherebbero la sagoma dell'edificio.

Interventi di manutenzione straordinaria

Riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.

In questa categoria rientrano anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari anche in caso di variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d’uso

Citiamo ad esempio la realizzazione di servizi igienico-sanitari o tecnologici, l'installazione di centrali termiche o ascensori, la costruzione e l'abbattimento di muri interni non portanti e l'apertura di finestre.

Ristrutturazione edilizia

Il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia definisce la ristrutturazione di una struttura edilizia come l'insieme degli interventi che mirano a trasformare un edificio sia nella natura sia nei caratteri essenziali.

Questa tipologia di interventi comporta infatti la radicale e integrale trasformazione dei componenti dell'intero edificio, con mutamento della qualificazione tipologica e degli elementi formali di esso, comportanti l’aumento delle unità immobiliari nonché l'alterazione dell'originale impianto tipologico –distributivo e dei caratteri architettonici.

Tra gli interventi di ristrutturazione sono considerati tali anche la demolizione e ricostruzione della struttura, ma solo quando i parametri del nuovo edificio restano gli stessi della struttura precedente in termini volumetrici

Quali sono i lavori di ristrutturazione edilizia?

  • Demolizione seguita dalla ricostruzione del manufatto conforme di sagoma e volume;
  • trasformazione di superfici accessorie, quali sottotetti o scantinati, in superfici utili;
  • ampliamenti contenuti entro il 20% della volumetria esistente;
  • cambio di destinazione d’uso, ad esempio trasformare un ufficio in abitazione;
  • frazionamento di unità immobiliari;
  • modifica dei prospetti dell’edificio.

Il requisito fondamentale per dimostrare il rispetto delle norme edilizie in materia di ristrutturazione è quello di fornire lo status di fatto prima dell'intervento, volto alla dimostrazione dell'identità dell'edificio in termini di caratteristiche precedenti all'esecuzione dell'intervento, quali ad esempio la sua sagoma, la sua volumetria, la distrubuzione interna, ect

Approfondimenti legislativi – Misure per il rilancio dell’edilizia

Con la sentenza n. 4381 del 21/09/2015, il Consiglio di Stato ha fornito una importante interpretazione riguardo la categoria degli interventi edilizi di “manutenzione straordinaria”, e la loro differenza con quelli di “ristrutturazione edilizia”, con chiarimenti in merito all’applicabilità delle modifiche apportate alla definizione degli interventi edilizi - contenuta nell’art. 3, comma 1, del Testo unico dell’edilizia di cui al D.P.R. 380/2001 - ad opera dell’art. 17 del D.L. “sblocca Italia” 133/2014 (convertito in legge dalla L. 164/2014, in vigore dal 12/11/2014).

Si ricorda in proposito che l’art. 17 del D.L. 133/2014 ha modificato la definizione degli interventi di “manutenzione straordinaria” di cui all’art. 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001, che dopo l’intervento normativo deve essere letta come segue:

  • “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
  • Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento ed accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.

In pratica, il provvedimento ha ricondotto nella manutenzione straordinaria gli interventi che comportino la ridistribuzione dei volumi nell’ambito delle unità immobiliari di uno stesso edificio

Conclusioni e consigli finali

Il settore delle ristrutturazioni è estremamente complesso, difficile e molto articolato.

Basta eseguire, senza saperlo, un intervento fatto in più o uno in meno per cambiare tipologia di manutenzione e con essa la possibilità di recuperare con le detrazioni fiscali le spese effettuate.

Per questo è importante affidarsi ad un serio e competente General Contractor, per avere:

  • un servizio completo chiavi in mano, partendo dalla progetto iniziale, alla pratica comunale e amministrativa, passando per il cantiere, fino alla consegna dei lavori.
  • piena garanzia e sicurezza di compiere tutti i passaggi con correttezza, i permessi e le certificazioni sia di chiusura lavori, conformità che per le tematiche fiscali.

 

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